Земельный участок - часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом. Оценка земли обычно требуется для определения рыночной стоимости земельного участка , либо рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Рыночная оценка земли возможна лишь при наличии возможности передачи прав на это земельный участок по договору купли-продажи, аренды или иному договору.

Стоимость земли, как и стоимость любого другого объекта недвижимости изменяется во времени и оценка земельных участков всегда проводится по состоянию на конкретную дату. оценка земельных участков проводится исходя из принципа наиболее эффективного использования земли. Это значит, что рыночную стоимость земли определяют, исходя из такого использования участка, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную стоимость земельного участка . При этом возможно обоснованное деление земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование земельного участка может не совпадать с его текущим использованием.

При определении наиболее эффективного использования земельного участка следует принимать во внимание:

· целевое назначение и разрешенное использование;
· преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
· ожидаемые изменения на рынке земельных участков;
· существующее использование земельного участка.

При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется.

Оценка земли или оценка земельных участков может производиться для следующих целей:

· получение кредита в банке;

· взнос в уставный капитал;

· продажа земельного участка;

· вступление в наследство;

· составление бизнес-плана;

· раздел имущества;

· выкуп земельного участка из муниципальной собственности.

Рыночная стоимость земельного участка , в первую очередь, зависит от его местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке земельных участков, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности. Оценка земельного участка учитывает количественный и качественный состав коммуникаций и возможность присоединения к существующим сетям, в случае если на земельном участке планируется строительство объектов недвижимости. Рыночная оценка стоимости земли зависит так же от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от его эксплуатации за определенный период времени при наиболее эффективном использовании земельного участка без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к объекту для предпринимательской деятельности.

В отношении земельных участков можно также оценить право аренды. Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от полномочий арендатора, предоставленных ему по договору аренды, срока действия договора аренды, наличия обременений и разрешенного использования земельного участка.

Стоимость права аренды земельного участка также зависит от ожидаемой величины, вероятности и продолжительности получения дохода от права аренды объекта недвижимости за определенный период времени при наиболее эффективном использовании.

Оценка земельного участка осуществляется с использованием следующей документации:

1. Свидетельство о праве собственности на земельный участок;
2. Кадастровый план;

3. Данные по балансовой и остаточной стоимости, коммунальным платежам и налогам.

Наличие дополнительной информации приветствуется.

Коэффициент плотности застройки (К пз) - отношение площади всех этажей зданий и сооружений к площади участка.

4 Основные требования к зданиям: функциональная целесообразность, прочность, огнестойкость, архитектурная выразительность, экономичность

Основными требованиями, предъявляемыми к зда­ниям, являются: функциональная и техническая целе­сообразность, архитектурно-художественная выразитель­ность, экономичность.

Главным из перечисленных требований является функциональная или технологическая целесообразность. Это значит, что здание должно полностью отвечать то­му процессу, для которого оно предназначено (удобст­во проживания, труда, отдыха и т.д.). Функциональной целесообразности должны подчиняться объемно-плани­ровочные и конструктивные решения здания и его эксп­луатационные качества. Последние характеризуются составом и размерами помещений, технической оснащен­ностью, санитарно-техническим оборудованием, качест­вом отделочных работ.

Техническая целесообразность здания определяется решением его конструкций, которые должны учитывать все внешние воздействия, воспринимаемые зданием в целом и его отдельными элементами. Эти воздействия подразделяются на силовые и несиловые (воздействие среды).

К силовым относятся нагрузки от собственной массы конструкций, массы оборудования, людей, снега, ветра и т.д. Несиловыми являются температурные воздействия, вызывающие изменение размеров конст­рукций, воздействия атмосферной и грунтовой влаги, вызывающие изменения свойств материалов конструк­ций, воздействие агрессивных химических примесей, содержащихся в воздухе (они могут привести к разру­шению конструкций), и т.д.

С учетом указанных воздействий здание должно удовлетворять требованиям прочности, устойчивости и долговечности.

Прочностью здания называется способность воспринимать воздействия без разрушения и существен­ных остаточных деформаций (прогиба, осадки и др.). Прочность здания создается прочностью его основных конструкций и сопряжений между собой.

Устойчивостью (жесткостью) здания на­зывается способность сохранять равновесие при внеш­них воздействиях (т. е. сопротивляться опрокидываю­щим и сдвигающим усилиям).

Долговечность означает сохранность во време­ни как здания в целом, так и его элементов. Долговеч­ность зависит прежде всего от качества материалов его основных конструкций, которые должны обладать стой­костью против влажности, мороза, коррозии, загнивания и т.д., качества строительно-монтажных работ, соблю­дения их технологической последовательности, а также условий эксплуатации.

Для зданий установлены три степени долговечности :I - со сроком службы не менее 100 лет; II - не менее 50 лет; III - не менее 20 лет. Эти сроки определены не только физическим, но и моральным износом, так как постоянно изменяются технологические и бытовые про­цессы, следовательно, здания перестают удовлетворять своему назначению.

Важным техническим требованием к зданию явля­ется пожарная безопасность, включающая ме­роприятия, которые уменьшают возможность возникно­вения пожара.

Применяемые для строительства материалы и кон­струкции делятся на несгораемые, трудносгораемые и сгораемые.

Конструкции здания характеризуются также пре­делом огнестойкости, т.е. сопротивлением воз­действию огня (в часах) до потери прочности или устой­чивости (обрушению конструкции) либо до появления в ней сквозных трещин или повышения температуры на поверхности конструкции сверх установленной нормами.

В зависимости от групп возгораемости и пределов огнестойкости основных конструкций для зданий установлено пять степеней огнестойкости . К зда­ниям I, II, III степени относятся каменные здания, к IV - деревянные оштукатуренные, к V - деревянные неоштукатуренные здания.

Архитектурно-художественные качества здания опре­деляются критериями красоты. Архитектурная вырази­тельность достигается соответствием форм и объемов здания своему назначению, общим обликом здания, про­порциональностью его частей, применением соответст­вующихотделочных материалов и высоким качеством работ. При этом эстетические качества здания могут быть подняты до уровня искусства.

Требование экономичности предъявляется ко всем зданиям и заключается в том, чтобы при удовлетворе­нии всем техническим требованиям его стоимость, счи­тая на 1 м 2 площади или на 1 м 3 объема, не превышала установленного предела. Снижение стоимости строитель­ства является одной из важнейших народнохозяйствен­ных задач.

Снижение стоимости здания может быть достигнуто рациональной планировкой и недопущением излишеств при установлении площадей и объемов помещений, а также при внутренней инаружной отделке; выбором оптимальных конструкций с учетом вида здания и усло­вий его эксплуатации; применением современных мето­дов и приемов производствастроительных работ с уче­том достижений строительной науки и техники.

Для выбора экономически целесообразных решений установлено деление зданий по капитально­сти на четыре класса , в зависимости от их наз­начения и значимости. При этом к I классу относятся здания, к которым предъявляются повышенные требо­вания, а к IV классу - здания, для которых допустимы минимальные требования. Так, например, крупные об­щественные здания (театры, музеи и др.) относятся к I классу; школы, больницы, предприятия торговли и общественного питания - ко II классу; жилые дома до 5 этажей - к III классу; жилые дома в 1...2 этажа и дру­гие здания, к которым предъявляются минимальные тре­бования, - к IV классу.

Иными словами, под физической возможностью предполагается такое возможное использование, которое соответствует размеру, форме и ландшафту земельного участка, характеристике грунтов. Кроме того, необходимо учитывать наличие коммуникаций или возможность их прокладки.

Общие положения

Земля обретает стоимость лишь при её использовании, поэтому все доказательства относительно стоимости основаны на анализе возможного использования. Это вносит элемент неоднозначности в оценку земли, так как в зависимости от характера такого использования стоимость одного и того же земельного участка может существенно отличатся, что позволяет говорить о разной стоимости земли при альтернативном использовании. Однако, всегда существует такое использование, которое приводит к наивысшей стоимости земли и будет для неё наиболее эффективным. Именно оно является адекватным с точки зрения участников рынка и должно рассматриваться как основание для определения рыночной стоимости земельного участка.

В сегодняшней практике оценки земельных участков отсутствует данный анализ. Как правило, в отчетах выбор и обоснование наиболее эффективного использования сводится к перечислению его критериев и неподтвержденным какими-то либо расчетами утверждению, что использование, под которое выделяется земельный участок, является наиболее эффективным.

Процедура выявления и обоснования альтернативного использования недвижимого имущества обеспечивающего максимально продуктивное использование, называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования . При этом наилучшее и наиболее эффективное использование - это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшением, которое физически осуществимо , юридически обоснованно, экономически целесообразно и приводит к наивысшей стоимости.

В основном понятие наилучшего и наиболее эффективного использования применяется только к земле. Земля, считается, имеет стоимость, в то время как улучшения вносят свой вклад в стоимость самого недвижимого имущества в целом. Отсюда теоретический акцент анализа наилучшего и наиболее эффективного использования ставится на возможное использование земли, как если бы она была свободной. Даже для улучшенной недвижимости оценка земли как свободной является необходимым условием при определении стоимости недвижимого имущества. Только таким способом может быть определен реальный вклад улучшений в стоимости недвижимости.

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования улучшенной недвижимости в оценке недвижимости было разработано в 1960-е годы.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется:

а) для участка земли как свободного;

б) для участка земли с существующими улучшениями.

Цель анализа наилучшего и наиболее эффективного использования - обоснованный выбор максимально продуктивного использования недвижимости.

При окончательном выборе варианта наилучшего и наиболее эффективного использования конкретной собственности руководствуются следующими положениями:

· если стоимость собственности с улучшениями больше стоимости участка без улучшений, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование собственности с улучшениями;

· если стоимость свободного участка превысит стоимость с улучшениями наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование земли как свободной.

Наилучшее и наиболее эффективное использование земли как свободной

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как свободной выполняется в двух случаях:

· при необходимости отдельной оценки участка земли;

Основная задача данного анализа - дать ответ на следующие вопросы:

1. Если земля есть или будет свободной, как её следует использовать?

2. Какой тип здания или сооружения следует построить и когда?

Оценщик должен проанализировать не только текущее состояние рынка, но и дать прогноз его изменения на будущее, так как стоимость определяется, главным образом, потенциальными возможностями. Например, существующее наиболее эффективное использование в ближнем пригороде, как сельскохозяйственной, с ростом города может измениться на использование под строительство жилых индивидуальных домов.

Могут быть случаи, когда наиболее эффективным текущим использованием будет временное или спекулятивное. Временное использование предполагает устройство автостоянок, спортивных площадок. Через некоторое время наиболее эффективным использованием участка может быть строительство офиса.

Спекулятивное использование предполагает удерживание участка свободным до того момента, когда ситуация на рынке будет благоприятна для проведения улучшений.

Часто застроенный участок анализируется как будто бы свободный. В этом случае задачей анализа является определение эффективности текущего использования и связанного с ним дальнейшего использования - реконструкций, модернизаций, ремонта, демонтажа и т.п. Данный свободный участок рассматривается с точки зрения строительства здания, аналогичного существующему. Если такое использование соответствует наиболее эффективному, то разница между текущей стоимостью улучшений и стоимостью новых улучшений будет определять потерю стоимости за счет различных причин.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования - сопоставление вариантов застройки участка земли. Для каждого варианта застройки рассчитывается остаточная стоимость земли. Самая высокая остаточная стоимость земли соответствует варианту её наилучшего и наиболее эффективного использования.

Наилучшее и наиболее эффективное использование земли с существующими улучшениями

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования собственности, как улучшенной, выполняется в следующих случаях:

· при определении характера использования собственности, обеспечивающего максимальный возврат инвестированного капитала;

· при выборе объектов для сравнительного анализа.

Основная задача данного анализа - дать ответы на следующие вопросы:

1. Как следует использовать существующие улучшения?

2. Какой тип реконструкции или модернизации следует выполнить и когда?

Наилучшее и наиболее эффективное использование собственности как улучшений - это использование её при наличии существующих улучшений. Анализ такого использования должен дать рекомендации по дальнейшей эксплуатации собственности.

Критерием наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной, является максимизация стоимости собственности при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска.

На практике, если варианты не предполагают расходов на реконструкцию или модернизацию, то они могут сравниваться непосредственно друг с другом на основе настоящей стоимости будущих доходов. Если требуются расходы на перепрофилирование или реконструкцию, сравнение вариантов может производиться на базе чистой настоящей стоимости или внутренней нормы прибыли проекта реконструкции каждого варианта.

Последовательность выполнения анализа наилучшего наиболее эффективного использования земельного участка

Анализ ННЭИ участка земли как свободного от улучшений

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка производиться в следующей последовательности:

1. Анализ рынка и отбор альтернативных вариантов возможного использования, которые разумно осуществимы, с учетом рыночных возможностей и ограничений.

Вариант наилучшего и наиболее эффективного использования конкретного участка земли свободного или земельного участка с улучшениями включает в себя проверку соответствия различных вариантов следующим критериям:

Наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка как свободного, так и с улучшениями, должно удовлетворять четырем критериям:

· быть физически осуществимым;

· быть законодательно разрешенным;

· быть финансово-экономическим целесообразным;

· иметь максимальную доходность.

Рассмотрим особенности применения критериев наилучшего и наиболее эффективного использования.

Физическая пригодность земельного участка.

Наилучшее и наиболее эффективное использование собственности зависит от её физических характеристик.

При рассмотрении вариантов использования следует учитывать:

· Размеры и форму участка, которые могут соответствовать или не соответствовать оптимальному использованию. Например, участок может быть мал для строительства промышленного объекта, который является наилучшим использованием при существующем зонировании.

· Доступность транспортных и коммунальных удобств может оказаться решающим фактором при выборе варианта использования, например: если бы застройщик был заинтересован в строительстве складских помещений, то предпочтение было бы отдано участку, имеющему выход на сеть скоростных шоссе или на железную дорогу. Для магазинов, ресторанов быстрого обслуживания, мотелей очень важным является визуальная открытость с любой стороны дорожного движения. Отсутствие возможности подключения к магистральному канализационному коллектору может исключить рассматриваемый вариант использования из перечня физически осуществимых.

· Инженерно-геологические и гидрогеологические условия могут сделать невозможным проект наиболее эффективного варианта улучшений, за счет, например, низкой несущей способности грунта или высокого уровня подземных вод.

· Топографические и географические особенности могут накладывать существенные ограничения на использование. Например, использование участка для сооружения крупного промышленного терминала может стать невозможным из-за рельефа участка.

Юридическая обеспеченность

При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования собственности следует определить какие варианты использования соответствуют действующим в данной местности законодательным, правительственным, муниципальным актом. Должны быть проанализированы все документы регламентирующие нормативно-юридическую сторону функционального использования. Публичные ограничения включают: правила зонирования; требования по охране окружающей среды; требования на получение разрешения; строительные кодексы; жилищные кодексы; положения о разбивке земли на участки. Прочие публичные ограничения могут включать нормативы энергопотребления, ограничения по затенённости, принудительное изъятие земли для публичного использования и другое.

Характер использования может быть ограничен долгосрочными договорами аренды. Кроме того, могут иметь место частичные или временные ограничения определяющие запрет на использование отдельных видов материалов, ограничения этажности, временный запрет на строительство в данном месте.

В некоторых случаях применительно к крупным проектам, обязательным требованием является их оценка местными жителями. В других случаях застройщик должен предоставлять определенный процент квартир или такую же часть домов в микрорайонах индивидуальной жилой застройки людям с низким уровнем дохода по ставкам арендной платы или по ценам ниже рыночных. Эти ограничения могут значительно повлиять на вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Могут иметь место частичные или временные ограничения, определяющие запрет, связанный со статусом объекта, как памятника культурно-исторического наследия. Частичные ограничения в большинстве случаев накладывают дополнительные расходы при проведении улучшений, особенно в районах исторически-городской застройки.

Кроме законодательных ограничений могут иметь место негативные настроения местного населения, что может сделать невозможным определенный вариант использования.

Частные правовые ограничения включают ограничения на использование объекта, сервитуты и конкретные соглашения. Соседний землевладелец, может владеть зданием, вторгающимся в данный объект. На участке могут находиться захоронения или исторические здания не подлежащие сносу.

Финансово-экономическая целесообразность

После исключения из рассмотрения физически не осуществимых и законодательно не разрешенных вариантов использования, следует выполнить анализ финансовой целесообразности оставшихся вариантов. Критерием финансовой целесообразности является положительный возврат инвестируемого капитала, то есть, возврат равный или больший расходов на компенсацию затрат на содержание, финансовые обязательства и начальные инвестиции.

Направленность исследования финансовой осуществимости будет зависеть от того, на каком рынке представлены физически возможные и юридически разрешенные виды использования.

Если эти виды использования представлены на рынке аренды, то анализ финансовой осуществимости будет сводиться к тому, какие из них обеспечат чистый операционный доход, достаточный для удовлетворения требуемой рыночной нормы отдачи инвестиций:

Чистый операционный доход от сдачи в аренду улучшенной недвижимости;

ГПОД - годовой платеж по обслуживанию долга.

Если физически возможные и разрешенные виды использования представлены на рынке купли-продажи, то анализ финансовой осуществимости будет направлен на определение величины дохода, который будет получен от реализации улучшенной недвижимости при альтернативном использовании. Финансово осуществимыми в этом случае будут считаться те виды использования, при которых доход будет превышать сумму затрат, необходимую для создания и продажи улучшенной недвижимости:

РС > Cc + Cф + Пр

РС - рыночная стоимость улучшенной недвижимости;

Сс - стоимость строительства;

Сф - стоимость финансирования;

Пр - прибыль застройщика

Очевидно, что данные превышение будет определять сумму, которую застройщик может потратить на приобретение земли. Однако, с учетом допущения о том, что на рынке все стороны, включая собственника земельного участка, стремятся максимизировать свои выгоды, можно сформулировать следующие дополнительные условия осуществимости освоения и застройки земельного участка. Сумма, которую застройщик может предложить за земельный подлежащий развитию, должна быть больше или равной его стоимости с улучшениями:

Исследование финансовой осуществимости должно строиться на надежных доказательствах, собранных и проанализированных на конкурентоспособном рынке рассматриваемого недвижимого имущества.

Финансовая осуществимость во многом зависит от соотношения спроса и предложения, местоположения.

Проверка на максимальную доходность применяется к тем видам использования, которые соответствовали первым трем критериям. Она не только предполагает рассмотрение стоимости недвижимого имущества, которую можно получить при максимально продуктивном ею использования, но и затрат, связанных с достижением этой стоимости, включая затраты по сносу и переносу строений, затраты по восстановлению окружающей среды, затраты по изменению зонирования и другие.

Из финансово осуществимых видов использования наиболее эффективным использованием является то использование, которое обеспечивает наивысшую остаточную стоимость земли.

Остаточная стоимость земли может быть найдена путем определения стоимости предполагаемого использования и вычета затрат на создание улучшений.

2. Определяется стоимость застройки по каждой из альтернативных стратегий.

Во внимание принимаются ресурсное качество участка и технологическая обоснованность различных вариантов застройки.

3. Определяется финансовая обоснованность выявленных стратегий застройки.

По каждому варианту составляется прогнозный отчет о доходах. Для каждой стратегии застройки, исходя из допущений и предположений о будущем поведении рынка, рассчитывается чистый операционный доход.

4. Определяются коэффициенты капитализации для зданий, сооружений и земельного участка. Оценщик может использовать коэффициенты капитализации, определенные исходя из имеющийся рыночной информации или основанные на ожиданиях инвестора.

5. Производится распределение чистого операционного дохода между зданиями, сооружениями и участком земли.

6. Определяется остаточная стоимость земли.

Самая высокая остаточная стоимость земли соответствует варианту её наилучшего и наиболее эффективного использования.

Анализ участка земли с существующими улучшениями

Анализ участка земли с имеющейся застройки производится в следующей последовательности.

1. Производится отбор вариантов использования, которое разумно осуществимы с учетом рыночных возможностей и организаций;

2. Определяется стоимость застройки по каждому предлагаемому варианту;

3. Определяется чистый операционный доход;

4. Определяется общий коэффициент капитализации;

5. Определяется настоящая стоимость будущих доходов;

6. Определяются расходы на реконструкцию или ремонт;

7. Определяется рыночная стоимость единого объекта недвижимого имущества.

Самая высокая чистая настоящая стоимость или внутренняя норма прибыли проекта реконструкции соответствует варианту наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

ТЕМА 12. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Все суждения относительно стоимости основаны на использовании недвижимого имущества. Однако только наиболее эффективное использование является адекватным с точки зрения участников рынка. Именно такое использование может и должно рассматриваться как основание для определения рыночной стоимости недвижимого имущества.

Наиболее эффективное использование конкретного земельного участка не определяется субъективным мнением владельца, застройщика или оценщика; наоборот, наиболее эффективное использование формируется конкурентоспособными силами в рамках того рынка, где находится это недвижимое имущество. Поэтому анализ наиболее эффективного использования является, по сути, всесторонним рыночным исследованием альтернативного использования недвижимости с позиции достижения максимальной продуктивности, которое создает необходимую основу для выбора объектов сопоставления при применении трех подходов к оценке.

Цель и задачи анализа

Процедура выявления и обоснования альтернативного использования недвижимого имущества, обеспечивающего максимально продуктивное использование, называется анализом наиболее эффективного использования.

Ранее, когда рассматривались принципы оценки, указывалось, что наиболее эффективное использование определяется как наиболее возможное физическое использование, соответствующим образом подтвержденное, юридически разрешенное, финансово выполнимое, и которое приводит к наивысшей стоимости оцениваемого имущества.

Как видно из этого определения, наиболее эффективное использование является скорее обоснованным суждением, но не фактом. В оценочной практике наиболее эффективное использование представляет предпосылку, на которой базируется рыночная стоимость. В ее контексте как наиболее вероятной цены продажи другим термином для наиболее эффективного использования может быть «самое вероятное использование» или «самое прибыльное использование».

В основном понятие наиболее эффективного использования применяется только к земле, поскольку стоимость улучшений рассматривается как стоимость, которую они добавляют к земле. Земля, считается, имеет стоимость, в то время как улучшения вносят свой вклад в стоимость самого недвижимого имущества в целом. Отсюда теоретический акцент анализа наиболее эффективного использования ставится на возможное использование земли, как если бы она была свободной . Даже для улучшенной недвижимости оценка земли как свободной является необходимым условием при определении стоимости недвижимого имущества. Только таким способом может быть определен реальный вклад улучшений в стоимость недвижимости.

В то же время практика оценки показала, что в оценочной деятельности важно также формирование суждения о рыночной стоимости и с точки зрения наиболее эффективного использования улучшенной недвижимости. Это понятие в оценке недвижимости было разработано в 1960-е годы для ответа на два важных вопроса:

1) как должны использоваться существующие улучшения;

2) следует ли их сохранять в текущем использовании, либо их необходимо снести, а на их месте построить новые.

Понятие наиболее эффективного использования земли как свободной отвечает только на вопрос, как должен быть улучшен участок, будучи неосвоенным. Поэтому при проведении оценки следует различать наиболее эффективное использование земли как свободной и наиболее эффективного использования улучшенной недвижимости. При этом критерием наиболее эффективного использования земли как свободной является ее максимальная стоимость, а критерием наиболее эффективного использования улучшенной недвижимости - максимизация стоимости недвижимого имущества при приемлемой норме отдачи.

Таким образом, при окончательном выборе варианта наиболее эффективного использования руководствуются следующими положениями:

Если стоимость улучшенной недвижимости больше стоимости участка без улучшений, наиболее эффективным использованием будет использование улучшенной недвижимости;

Если стоимость свободного участка превысит стоимость улучшенной недвижимости, наиболее эффективным использованием будет использование земли как свободной.

По сути, анализ наиболее эффективного использования предполагает рассмотрение обоснованно возможных видов использования земельных участков (свободных или улучшенных) с точки зрения четырех безусловных критериев, которые заложены в самом определении наиболее эффективного использования.

Наиболее эффективный вид использования должен быть:

физически возможным, т.е. соответствовать размерам и форме земельного участка, его доступности, инженерно-геологическим и экологическим условиям;

юридически разрешенным , т.е. соответствовать регламенту использования и застройки, установленному общественными (градостроительная и землеустроительная документация) и частными (обременения прав собственника его договорами с другими лицами) ограничениями;

финансово осуществимым , т.е. соответствовать сложившейся конъюнктуре рынка, которая определяет уровень доходности разных типов недвижимости, и обеспечивать положительный возврат инвестируемого капитала;

максимально продуктивным , т.е. обеспечивать максимальную стоимость земли или максимальный возврат инвестированного капитала. При этом в качестве измерителя возврата капитала обычно применяют чистую текущую стоимость или внутреннюю норму отдачи.

Нужно отметить, что эти критерии являются взаимосвязанными и должны рассматриваться в определенной последовательности. При этом не имеет принципиального значения, что будет рассмотрено ранее - физическая возможность или юридическая разрешенность. Иногда даже целесообразнее начинать с рассмотрения юридически разрешенных видов использования, так как это сразу очерчивает круг возможных альтернатив. Однако важно, чтобы исследование физической возможности и юридической разрешенности предшествовало проверке на финансовую осуществимость и максимальную продуктивность. Использование может быть финансово осуществимым, но это не будет служить аргументом, если оно запрещено законом или физически невозможно. И только после того, как определены все юридически разрешенные, физически возможные и финансово осуществимые виды использования можно перейти к выбору максимально продуктивного из них.

Таким образом, окончательное суждение о наиболее эффективном использовании может быть сформировано лишь после того, как были исключены альтернативные виды использования, как такие, которые не отвечают тому или иному критерию. Оставшееся использование, которое соответствует всем четырем критериям, является наиболее эффективным использованием.

Естественно, что рассматриваемые в ходе анализа виды использования должны отвечать еще одному критерию - является ли использование разумным. Разумность или обоснованная возможность является как предварительной точкой отсчета, так и заключением для использования/ий, которые окончательно считаются наиболее эффективным.

Как уже отмечалось, теория оценки предполагает, что пока стоимость улучшенной недвижимости выше, чем стоимость земли как свободной, то наиболее эффективное использование заключается в использовании улучшенной недвижимости. Однако, на практике новый собственник недвижимости может ликвидировать имеющиеся улучшения, даже когда стоимость улучшенной недвижимости превышает стоимость свободной земли. Маловероятно, что инвесторы будут платить большие суммы за землю просто для того, чтобы сохранять существующие на ней улучшения до полного обесценения улучшений. Поэтому затраты по сносу и стоимость любого оставшегося улучшения всегда будут учитываться при рассмотрении финансовой выполнимости изменения характера использования земли.

При анализе наиболее эффективного использования важно также учитывать фактор времени для конкретного использования. Во многих случаях наиболее эффективное использование имущества может изменяться в обозримом будущем. Например, наиболее эффективное использование фермы с точки зрения дальнейшего развития города может быть временным, промежуточным, использованием, которое предшествует будущему наиболее эффективному использованию под жилую застройку. Если же земля готова для освоения на момент оценки, то временного использования нет. Напротив, если у земли в ближайшее время нет потенциала на формирование участков под жилую застройку, то ее наиболее эффективное использование будет состоять в дальнейшем сельскохозяйственном использовании. В таких ситуациях немедленное освоение земли или преобразование улучшенного имущества, направленное на его будущее наиболее эффективное использование, обычно не является финансово осуществимым.

Еще одним фактором, который необходимо учитывать при анализе наиболее эффективного использования является интенсивность текущего использования. Например, если бы участок был свободен, то его наиболее эффективным использованием было бы строительство 10-этажного офисного здания, в то время как офисное здание, которое в настоящее время занимает этот участок, имеет только три этажа. Текущее использование участка с точки зрения его интенсивности не может считаться наиболее эффективным использованием.

При анализе наиболее эффективного использования всегда следует принимать во внимание существующую конкуренцию, как между различными видами использования, так и внутри отдельного вида использования. Последнее особенно важно, когда участок рекомендуется использовать для конкретной функции, которая может быть размещена и на других участках, имеющих такие же или даже более благоприятные для этой функции условия.

Кроме того, с точки зрения рынка в районах деловой активности в качестве наиболее эффективного использования может быть рассмотрена не одна функция, а несколько или их сочетание. Поэтому вывод о наиболее эффективном использовании отражает общий характер требований, выдвигаемых рынком к использованию и застройке участка, нежели конкретный вид использования. Без надежного рыночного анализа невозможно получить верное суждение о наиболее эффективном использовании.

Наиболее эффективное использование свободного земельного участка

Анализ наиболее эффективного использования свободного земельного участка обычно проводится с целью определения стоимости земли. Когда земельный участок не имеет улучшений, обоснование очевидно - земля оценивается в таком виде, как она есть. Однако когда земельный участок улучшен, то вклад земли в общую стоимость недвижимости зависит от того, как эту недвижимость можно будет использовать. Поэтому, наиболее эффективное использование земли как свободной должно рассматриваться с точки зрения ее существующего и всех возможных видов использования. Это требование должно выполняться всегда, за исключением тех случаев, когда имеющиеся земельные улучшения способны поддерживать наиболее эффективное использование на протяжении достаточно длительного периода, или когда на рынке отсутствует спрос на текущее использование.

Допущение, что при оценке улучшенной недвижимости земля рассматривается, как если бы она была свободной, основывается на возможности сноса улучшений как одной из альтернатив использования данной недвижимости. Ведь никогда нельзя исключать возможность такого использования, которое позволит увеличить стоимость земли до уровня, когда существующие улучшения перестанут вносить вклад в общую стоимость недвижимости или вообще их стоимость приобретет отрицательное значение.

В некоторых случаях наиболее эффективное использование участка будет состоять в воздержании от ее освоения или в ее временном использовании, пока освоение не будет подтверждено рыночным спросом. Это зачастую происходит, когда на рынке присутствует внешнее (экономическое) обесценение - например, когда рынки недвижимости временно перенасыщены предложением, когда чрезмерно высокие финансовые затраты ослабляют освоение, когда наступает экономический спад в производстве, или когда происходит значительная экологическая катастрофа.

Для многих земельных участков достижение наиболее эффективного использования требует изменений в зонировании или кардинального изменения транспортной и инженерной инфраструктуры или других внешних улучшений, необходимых для перехода к новому использованию. Наиболее эффективное использование земли как свободной может вызвать необходимость ее раздела на меньшие земельные участки, или соединения с другими земельными участками.

Таким образом, наиболее эффективным использованием земли как свободной может быть:

Ее существующее использование,

Планируемая застройка,

Разделение участка на меньшие земельные участки или его присоединение к другим участкам;

А также в качестве альтернативы оно может включать временное использование или отказ от какого-либо использования, пока освоение не будет востребовано рыночным спросом.

Если наиболее эффективным использованием земли как свободной будет ее застройка, то необходимо определить и описать тип и характер идеального улучшения, которое должно отвечать четко установленным критериям. Во-первых, это улучшение должно максимально реализовывать потенциал данного участка с точки зрения рыночного спроса. Во-вторых, оно должно соответствовать текущим рыночным стандартам и характеру прилегающей территории. И, наконец, это улучшение должно содержать подходящие оцененные компоненты.

Данное идеальное улучшение используется в качестве сравнения для определения износа существующих улучшений. Естественно, что идеальное улучшение не будет иметь физического или функционального износа - т.е. оно не будет ни недо-улучшением, ни сверх-улучшением. Таким образом, любое различие в стоимости между существующим улучшением и идеальным улучшением будет относиться к этим формам износа. В то же время, необходимо рассмотреть и экономический (внешний) износ, который может повлиять как на существующее улучшение, так и на идеальное улучшение.

Во всех случаях при анализе наиболее эффективного использования земли как свободной должны быть определены виды использования, которые юридически разрешены , т.е. соответствуют установленным общественным и частным ограничениям.

Общественные ограничения представляют собой регламентацию застройки или иного использования земельного участка, установленную в градостроительной и землеустроительной документации, чаще всего, в планах (правилах) зонирования, местных правилах застройки и других нормативно-правовых актах, регламентирующих характер землепользования в данном районе.

Частные ограничения связаны с обременением прав собственника на использование и застройку земельного участка, которые возникают в результате заключения различных договоров, связанных с отчуждением его отдельных правомочий. Наиболее характерными частными ограничениями являются различного рода сервитуты (право проезда/прохода, прокладки коммуникаций, общей стены и т.п.), которые вместе с земельным участком переходят от владельца к владельцу.

Зачастую целесообразным будет рассмотрение не только разрешенного использования, но и правовые возможности изменения установленного функционального использования и характера застройки с тем, чтобы наиболее эффективное использование недвижимого имущества было реализовано.

В ситуации, связанной с возможным изменением разрешенного использования, необходимо учесть требуемые на это время и расходы, а также риск того, что изменение не будет разрешено.

Например, земельный участок будет стоить 125000 долл., если будет разрешено его коммерческое использование. Общие расходы, связанные с изменением существующего использования земельного участка, составят 10000 долл., а общие затраты времени - 12 месяцев. Естественно, это снизит стоимость земли, во-первых, за счет увеличения общих затрат, связанных с ее улучшением на 10000 долл., во-вторых, за счет необходимости дисконтирования ее стоимости на срок получения разрешительной документации на коммерческое использование.

Кроме того, даже при наличии правовых оснований для перехода к новому использованию это изменение не может быть 100% гарантировано из-за субъективных факторов, связанных, например, с отрицательным отношением общественности к размещению нового строительства.

Аналогичные расчеты проводятся, и когда для достижения наиболее эффективного использования требуется объединить несколько участков. Например, большой нефтехимический завод может быть построен на участке, созданном посредством объединения нескольких небольших участков, которые в отдельности не имели потенциала для такого масштабного промышленного использования. Допуская такое объединение, необходимо учесть расходы и затраты времени для формирования нового участка. При этом необходимо иметь в виду, что при объединении зачастую за отдельные участки, особенно те, которые приобретаются в конце периода объединения, может быть уплачена цена выше рыночной.

Таким образом, исследование юридической разрешенности должно позволить определить:

Какие виды использования разрешены текущим зонированием;

Какие виды использования могут быть разрешены, если изменения зонирования будут введены, и

Какие виды использования ограничиваются частными обременениями конкретного участка.

При этом в обязательном порядке должны быть учтены временные рамки действия ограничительных условий по использованию и застройке земельного участка.

Физическая возможность наиболее эффективного использования свободного участка связана как с параметрами самого участка (его размер, очертания, длина фронтальной линии, глубина), так и с природными характеристиками окружения (рельеф, инженерно-геологические условия, опасные природные явления). Кроме того, с точки зрения физической возможности оценивается транспортная доступность к земельному участку и наличие необходимых мощностей инженерных сооружений и сетей.

В принципе любой участок, даже имеющий неблагоприятные физические характеристики, может иметь определенное использование, но объем затрат, связанных с его освоением, будет определяющим при анализе наиболее эффективного использования.

Встречаются случаи, когда размер участка слишком велик для его наиболее эффективного использования. Наиболее эффективным использованием излишка земли может быть создание свободного пространства, или создание возможности для будущего расширения, или формирование нового отдельного участка.

Земля, адекватная функции улучшения (здания) - автостоянка для магазина, спортивная площадка для школы - не является излишней. Только земля, не соответствующая рыночным стандартам, должна рассматриваться как излишек и приниматься в расчет при корректировках.

В некоторых случаях участки не рассматриваются как слишком большие, потому что площадь, не требуемая для данного использования, не может быть использована отдельно. Например, большой участок в пределах сплошной застройки не может иметь излишек площади, так как отдельное использование этого излишка невозможно.

Направленность исследования финансовой осуществимости будет зависеть от того, на каком рынке представлены физически возможные и юридически разрешенные виды использования. Если эти виды использования представлены на рынке аренды, то анализ финансовой осуществимости будет сводиться к тому, какие из них обеспечат чистый операционный доход, достаточный для удовлетворения требуемой рыночной нормы отдачи инвестиции. Если физически возможные и юридически разрешенные виды использования представлены на рынке купли-продажи, то анализ финансовой осуществимости будет направлен на определение величины дохода, который будет получен от реализации улучшенной недвижимости при альтернативном использовании. Финансово осуществимыми в этом случае будут считаться те виды использования, при которых доход будет равен или будет превышать сумму затрат, необходимую для создания и продажи улучшенной недвижимости.

Для определения финансовой осуществимости использования, которое не генерирует доход, могут также сравниваться выгоды, которые вытекают из использования, с ожидаемыми расходами. Если выгоды превышают эти расходы, то использование считается осуществимым (выгодным). Если выгоды ниже расходов или превышают их лишь на незначительную сумму, то использование не будет считаться финансово осуществимым.

Исследование финансовой осуществимости должно строиться на надежных доказательствах, собранных и проанализированных на конкурентоспособном рынке рассматриваемого недвижимого имущества. При этом анализ спроса и предложения и местоположения является необходимым условием для определения финансовой осуществимости использования и для установления, которое из них является максимально продуктивным. Кроме того, любое экономическое обесценение, связанное с конкретным видом использования, должно быть включено в исследование финансовой осуществимости.

Проверка на максимальную продуктивность применяется к тем видам использования, которые соответствовали первым трем критериям. Она не только предполагает рассмотрение стоимости недвижимого имущества, которую можно получить при максимально продуктивном его использовании, но и затрат, связанных с достижением этой стоимости, включая затраты по сносу и переносу строений, затраты по восстановлению окружающей среды, затраты по изменению зонирования и другие.

Из финансово осуществимых видов использования наиболее эффективным использованием является то использование, которое обеспечивает наивысшую остаточную стоимость земли, последовательную рыночному принятию риска, и с нормой отдачи, гарантированной рынком для такого использования. При этом нормы отдачи, отражающие связанные риски, часто используются для капитализации дохода, полученного от различных видов использования, в соответствующие им стоимости.

ПРИМЕР 1

Требуется определить наиболее эффективное использование свободного земельного участка стоимостью 35000 долл., для которого существует три возможных варианта застройки: строительство жилого дома общей площадью 180 кв.м, 200 кв.м. и 220 кв.м.

Затраты на строительство по каждому из вариантов составят:

Вариант 1 180 кв.м × 520 долл./кв. м = 93600 долл.;

Вариант 2 200 кв. м × 510 долл./кв. м = 102000 долл.;

Вариант 3 220 кв. м × 500 долл./кв.м = 110000 долл.
Предполагается, что застроенный участок можно будет продать:

С домом в 180 кв.м-за 140 000 долл.;

С домом в200 кв.м-за 155 000 долл.;

С домом в 220 кв.м - за 160 000 долл.

Для выбора наиболее эффективного использования свободного земельного участка определим величины прибыли застройщика для разных вариантов застройки:

Наиболее эффективным использованием свободного земельного участка, обеспечивающее максимальную прибыль застройщика, является строительство жилого дома общей площадью 200 кв.м. Дома с большей или меньшей площадью потенциально принесут меньше прибыли.

С другой точки зрения, необходимо определить, является ли ожидаемая прибыль достаточно высокой для оправдания риска вложения средств в строительство. В данном случае, общие затраты на приобретение и застройку земельного участка равны 137000 долл. (35000 + 102000), что позволяет получить прибыль 18000 долл. Это обеспечивает норму прибыли на капиталовложение на уровне 13% (18000 долл./137000 долл.). Если доступны более высокие нормы прибыли с аналогичным риском, то предлагаемый вариант не является наиболее эффективным использованием.

В приведенном выше примере стоимость земли была известна, однако чаще всего анализ наиболее эффективного использования осуществляется с целью определения стоимости земли, а сама стоимость земли выступает основной мерой продуктивности использования свободного земельного участка. Именно поэтому наиболее эффективным использованием считается то, которое обеспечивает наивысшую остаточную стоимость земли.

Остаточная стоимость земли может быть найдена путем определения стоимости предлагаемого использования (земли и улучшений) и вычета затрат на создание улучшений.

ПРИМЕР 2

Требуется определить наиболее эффективное использование свободного земельного участка, для которого существует два возможных варианта застройки участка: строительство жилого дома общей площадью 220 кв.м или 176 кв.м.

Предполагается, что цена продажи участка с большим домом может достичь 150000 долл., а с меньшим - 120000 долл. При этом затраты на строительство с учетом прибыли застройщика составляют 500 долл./кв.м.

Для выбора наиболее эффективного использования определим с помощью экономического метода стоимость земли для разных вариантов застройки:

Наиболее эффективным использованием из двух рассмотренных вариантов является строительство жилого дома общей площадью 220 кв.м, так как при его реализации достигается большая стоимость земли

В качестве альтернативы стоимость земли может быть рассчитана путем капитализации дохода, приходящегося на землю. По сути, данный доход с земли является остаточным доходом, оставшимся после того, как операционные затраты и доход, связанный с улучшениями, были вычтены из дохода со всего недвижимого имущества. И хотя капитализация остаточного дохода обычно является не совсем убедительным показателем стоимости земли как таковой, данная оценочная процедура весьма полезна при анализе наиболее эффективного использования в силу того, что позволяет получить основу для сопоставления альтернативных видов использования с целью выявления наиболее продуктивного из них.

ПРИМЕР 3

Требуется определить наиболее эффективное использование свободного земельного участка площадью 2000 кв.м, расположенного в районе жилой застройки с активным рынком аренды жилья.

Исследование рынка выявило следующие сопоставимые данные:

по арендным платежам:

Квартира общей площадью 54,5 кв.м с 1 спальней 500 долл. в мес.;

Квартира общей площадью 72, 7 кв.м с 2 спальнями 650 долл. в мес.;

Квартира общей площадью 100 кв.м с 3 спальнями 725 долл. в мес.

по стоимости строительства:

Квартира общей площадью 54,5 кв.м с 1 спальней 495 долл. за кв.м

Квартира общей площадью 72, 7 кв.м с 2 спальнями 440 долл. за кв.м

Квартира общей площадью 100 кв.м с 3 спальнями 385 долл. за кв.м

Известно, что чистый операционный доход составляет 60% потенциального валового дохода, а уровень доходности земельных улучшений -12%.

Для выбора наиболее эффективного использования свободного земельного участка определим с помощью метода распределения дохода остаточную стоимость земли.

Наиболее эффективным использованием свободного земельного участка является строительство 6-ти квартирного (с двумя спальнями) жилого дома, так как оно обеспечивает наивысшую стоимость земли.

Рассмотрим еще один пример, когда стоимость земли может быть рассчитана путем капитализации дохода, приходящегося на землю, но уже для различного функционального использования земельного участка.

ПРИМЕР 4

Требуется определить наиболее эффективное использование свободного земельного участка, для которого существует три возможных варианта застройки участка: строительство жилого дома, офисного здания и магазина розничной торговли.

Анализ рыночных данных показывает, что использование земельного участка:

Строительство жилого дома, стоимость которого составит 1021,6 тыс.

долл., позволит получить действительный валовой доход в 250 тыс. долл. при операционных затратах в 120 тыс. долл.;

Строительство офисного здания, стоимость которого составит 928,0

тыс.долл., позволит получить действительный валовой доход в 200 тыс. долл. при операционных затратах в 80 тыс.долл.;

Строительство магазина розничной торговли, стоимость которого составит 817,3 тыс. долл., позволит получить действительный валовой доход в 180 тыс. долл. при операционных затратах в 69

тыс.долл.

Предположим, что при всех вариантах использования возводимое здание имеет одинаковый срок экономической жизни (20 лет) и равную норму отдачи (10%).

Для выбора наиболее эффективного использования определим с помощью метода распределения дохода стоимость земли для каждого из вариантов использования. При этом, примем во внимание, что возвращение инвестированных средств в земельные улучшения (строительство) обусловлено лимитированным сроком экономической жизни зданий, в тот время как относительно земли этот срок бесконечен.

Как свидетельствуют расчеты, наиболее эффективным использованием участка было бы размещение магазина розничной торговли, что обеспечивает самый большой доход с земли.

Таким образом, наиболее эффективное использование не обязательно будет означать наиболее затратное строительство или такое, что даст самый большой валовой или даже самый большой чистый операционный доход. Скорее всего, такое соотношение между этими переменными величинами, которое обеспечивает максимальный доход с земли (отдача от инвестированного капитала в развитие участка) определяет наиболее эффективное использование.

В заключение следует отметить, что потенциальное наиболее эффективное использование земли как свободной обычно является долгосрочным использованием и, как ожидается, достаточным для нормального срока жизни улучшений, продолжительность которого будет зависеть от типа здания, качества конструкции и других факторов.

Похожая информация.

Исходя из этого, оценщики исследуют при анализе наиболее эффективного использования недвижимости две ситуации:

1) участок рассматривается как незастроенный, свободный от улучшений;
2) участок рассматривается как застроенный.

Для исчисления стоимости участка как незастроенного и годного к освоению по схеме наиболее эффективного использования оценщик должен не принимать в расчет любые существующие постройки и определить идеальный тип сооружений, которые могут быть построены. Затем наиболее подходящим способом оценивается земля как незастроенная.

Существуют три основные причины для определения наиболее эффективного вида использования земли как незастроенной:

Выделение в стоимости недвижимости отдельно стоимости земельного участка (например, при применении затратного подхода);
- для установления аналогов при оценке незастроенных участков методом сопоставимых продаж (МСП);
- расчет потери в стоимости из-за внешнего устаревания.

Для уже застроенного участка суждение о наиболее эффективном использовании может свестись к одному из следующих выводов: а) участок должен быть освобожден от имеющейся застройки с вычетом затрат на снос из расчетных доходов от его более выгодного использования;
б) объект должен быть реконструирован (отремонтирован) с целью получения больших доходов;
в) здания (сооружения) должны использоваться по- другому назначению;
г) объект должен использоваться по своему нынешнему назначению без какой-либо переделки.

Так как снос построек - это все же крайняя мера, к которой может быть вынужден прибегнуть инвестор, ибо путь этот предполагает, как правило, большие расходы и больший риск (обычно не сносят объекты приносящие доход), оценщику необходимо рассчитать оптимальное использование участка с сохранением имеющихся построек. При этом, изучив рыночные тенденции, оценщик может рекомендовать перепланировать, перепрофилировать, надстроить здание или продолжить использовать в прежнем виде.

Оценщик, сравнивая существующий вариант использования расположенных на земельном участке построек с оптимальным вариантом здания, должен получить ответ на следующие вопросы:

1. Целесообразно ли продолжать эксплуатировать здание в его нынешнем, состоянии?
2. Какой вариант постройки здания выбрать: реконструкцию, расширение, частичный снос?
3. Каким образом и в ка1кие сроки окупятся расходы?

Анализ наиболее эффективного использования застроенного участка проводят по двум причинам:

Установление вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший общий доход на вложенный капитал;
- выявление на рынке объектов недвижимости одинакового назначения с сопоставимым уровнем эффективности использования, в том числе установление аналогов для проведения оценки застроенных объектов недвижимости методом сопоставимых продаж (МСП).

Наиболее оптимальный вариант использования строений обеспечит максимальную стоимость инвестиционно привлекательной недвижимости с учетом ставки доходности, определяемой в соответствии с риском выбранного варианта. Совершенно очевидно, что риски сохранения существующего способа использования недвижимости и различных вариантов перестройки будут неодинаковы.

В отчете об оценке необходимо разграничить выводы о наиболее эффективном использовании участка как незастроенного от его НЭИ как застроенного. Отчет должен четко идентифицировать, объяснять и обосновывать цель анализа и заключение по каждому виду выявленного использования.

Особые ситуации при анализе НЭИ

На практике в процессе рассмотрения и выявления наиболее эффективного вида использования необходимо учитывать особые соображения, обусловленные спецификой конкретного объекта недвижимости. Это может быть связано с обособленным, промежуточным, юридически несоответствующим видом использования; много-профильностью использования недвижимости и т.д. В этом случае методы анализа наиболее эффективного использования приходится корректировать.

Например, в районе, зонированном под односемейные жилые дома, наилучшим использованием свободного участка может быть строительство универсального магазина. Конечно, такой вариант возможен только в случае, если в районе магазины отсутствуют, и анализ рынка показывает целесообразность такого коммерческого использования. Но такое использование может быть единственным в своем роде, так как строительство второго, третьего магазинов будет экономически неоправданно.

Сгруппируем варианты особых ситуаций, возникающих при анализе НЭИ, и рассмотрим их подробнее.

Избыточная земля. Возможно, что при определении наиболее эффективного использования выяснится, что часть территории избыточна, т.е. превышает экономический размер этого варианта использования участка. Уместно будет в таком случае избыточную часть территории оценить отдельно, установив ее границы.

Уникальное (единичное) использование. Хотя обычно наиболее эффективное использование имеет аналоги в округе, существуют отдельные виды собственности, для которых характерен только единственный вид использования. Иногда наилучшим использованием такой собственности является продолжение ее текущего использования. Например, сталелитейный завод перепрофилировать под другое использование практически невозможно.

Но возможно и уникальное использование как наилучшее. Рассчитать его - непростая задача для оценщика, требующая особо убедительной аргументации и тщательного анализа. Это может быть первый в регионе бизнес-центр международного уровня, парк аттракционов типа «Диснейленд» или молодежный отель - рок-клуб «Желтая подводная лодка» в списанной субмарине ВМФ.

Временное (промежуточное) использование - это наилучшее использование на текущий момент, которое в будущем, вероятно, изменится.

В широком смысле промежуточное использование - это любое текущее использование, если оно:

А) не соответствует наилучшему использованию;
б) обеспечивает стоимостное превышение объекта в целом над стоимостью участка как незастроенного.

Возможно промежуточное использование и незастроенного участка. Скажем, участок городской территории может временно использоваться под платную автостоянку, хотя его наилучшее использование - под универсам, который может быть построен через год или пять лет, когда рядом будет заселен новый район или откроется станция метро. В ожидании развития дорог и прочей инфраструктуры, благоприятных условий финансирования, заселения микрорайона и других условий участок может быть занят ангарами (складами) или мастерскими, или огородами, или гаражами, или рынком и т.д.

Использование, которое не является наиболее эффективным. Что делать, если НЭИ участка земли как незастроенного отличается от текущего использования объекта?

Теория и практика оценки утверждают, что при оценке объекта недвижимости улучшения должны оцениваться на основе использования, которое соответствует НЭИ незастроенного участка земли.

Использование для специальных целей. Как правило, НЭИ объектов специального назначения с улучшениями - продолжение их текущего использования, если такое использование жизнеспособно. Использование для нескольких целей (комплексное). Довольно часто наиболее эффективное использование подразумевает многоцелевое использование, при котором участок будет использоваться более чем для одной цели. Например, на большом участке целесообразно построить магазин, жилые дома, автостоянку и т.д. В таких случаях следует отдельно оценивать вклад каждого использования.

Наилучшее и наиболее эффективное использование нередко бывает комплексным. Это касается и участка земли, и здания. Например, в здании гостиницы может быть и ресторан, и бар, и магазин. В многоэтажном доме могут располагаться и магазины, и офисы, и квартиры. Стоимость этих отдельных элементов, рассчитанная оценщиком, не должна превосходить стоимость всего объекта.

Юридически несоответствующий вид использования. Предположим, что использование собственности в течение определенного времени полностью соответствовало действующим законам и нормам, но они изменились, и текущее использование вошло в противоречие с новыми положениями. Такое использование называется законодательно несогласованным. При оценке земли с таким использованием следует принимать во внимание, что текущее использование может давать повышенный доход вследствие большей интенсивности использования и, следовательно, имеет большую стоимость, чем объект сравнения, соответствующий зонированию. Поэтому при применении метода сравнения продаж следует делать корректировку на использование.

Методы проведения анализа НЭИ

Первый метод предполагает, что коэффициенты капитализации для земли и строений различны.

1) Определить стоимость застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями определенного назначения с учетом рыночного спроса и предложения;
3) внести поправки с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей;
4) определить возможность получения и величину прочих доходов;
5) оценить действительный валовой доход;
6) рассчитать эксплуатационные расходы;
7) рассчитать резервы затрат капитального характера;
8) рассчитать чистый операционный доход;
9) вычислить коэффициент капитализации для зданий;
10) оценить доход, приносимый построенными зданиями и сооружениями;
11) определить относимый к земле доход;
12) рассчитать коэффициент капитализации для земельного участка;
13) оценить стоимость земельного участка методом капитализации дохода, приносимого землей.

Второй метод также характеризует земельный участок как незастроенный, но коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы.

Для получения вывода о НЭИ необходимо:

1) определить стоимость застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями определенного назначения с учетом рыночного спроса и предложения;
2) рассчитать потенциальный валовой доход;
3) внести поправки с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей и величины прочих доходов;
4) оценить действительный валовой доход;
5) рассчитать эксплуатационные расходы и резерв затрат капитального характера;
6) рассчитать общий чистый операционный доход;
7) вычислить общий коэффициент капитализации для оцениваемой недвижимости;
8) оценить недвижимость методом капитализации чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью;
9) оценить стоимость земельного участка как разницу между расчетной стоимостью недвижимости и затратами на улучшение.

Третий метод предполагает, что земельный участок рассматривается как незастроенный и известна рыночная цена продажи недвижимости предполагаемого назначения.

Для получения вывода о НЭИ необходимо:

1) определить рыночную стоимость готового объекта недвижимости конкретного назначения, которую можно построить на анализируемом земельном участке;
2) рассчитать стоимость строительства и прибавить прибыль девелопера;
3) оценить стоимость земельного участка как разницу между ценой продажи объекта недвижимости и совокупными затратами.

Если земельный участок рассматривается как застроенный, то используют два метода.

Первый метод - земельный участок рассматривается как застроенный, строения требуют проведения некоторых улучшений.

При этом необходимо выполнить следующие расчеты:

1) рассчитать чистый операционный доход, приносимый недвижимостью;
2) определить общий коэффициент капитализации;
3) оценить стоимость недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода;
4) рассчитать затраты на усовершенствование объекта;
5) вычислить прирост стоимости недвижимости с учетом произведенных улучшений.

Второй метод - земельный участок рассматривается как застроенный, но не требующий перестройки.

Для получения вывода о НЭИ необходимо:

Применение названных методов анализа НЭИ недвижимости сопряжено с большим объемом вычислений, поэтому в российской оценочной практике используется метод качественного анализа возможных вариантов использования оцениваемой недвижимости. Этот метод базируется на качественной оценке, выраженной в баллах, параметров оцениваемой недвижимости с точки зрения их соответствия возможным вариантам использования объекта.

Метод качественного анализа вариантов использования включает:

1) анализ территориального рынка недвижимости для выявления конкурентных вариантов использования;
2) оценку параметров объекта с точки зрения их пригодности для каждого рассматриваемого варианта;
3) подготовку мотивированного заключения о наиболее эффективном варианте использования оцениваемой недвижимости.

Вариант использования, набравший максимальный суммарный балл, признается наиболее эффективным.

Рассмотренные выше стандартные положения анализа наиболее эффективного использования применимы ко всем типам объектов недвижимости. Однако в процессе рассмотрения и выявления наиболее эффективного вида использования необходимо зачитывать специфику конкретного объекта недвижимости. В этом случае рассмотренные методы проведения анализа НЭИ, возможно, придется подкорректировать.